2015年，萬(wàn)科、平安不動(dòng)產(chǎn)、綠地、萬(wàn)通、合生等多家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企 業(yè)紛紛宣布把業(yè)務(wù)布局拓展到跨境物流地產(chǎn)領(lǐng)域。這表明，以往由外資企業(yè)主 導(dǎo)的跨境物流地產(chǎn)行業(yè)將在資本大潮的推動(dòng)下逐漸從藍(lán)海轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍偌覡?zhēng)鳴” 的紅海市場(chǎng)，吸引越來(lái)越多的參與者。

     隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量階段進(jìn)人存量時(shí)代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始 從以往側(cè)重業(yè)務(wù)規(guī)模的快速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向穩(wěn)扎穩(wěn)打的深耕業(yè)務(wù)布局，拓展變現(xiàn) 渠道，深挖更多價(jià)值。顯然，具有穩(wěn)定收益的跨境物流地產(chǎn)與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè) 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向十分契合，再加上電商的優(yōu)化成熟所帶來(lái)的諸多便利，從而使 得跨境物流地產(chǎn)成為各家房地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地和新一輪角力的重要領(lǐng)域。

     根據(jù)亞洲最大的現(xiàn)代跨境物流設(shè)施提供商普洛斯公司的預(yù)測(cè)，未來(lái)15年內(nèi)不過，雖然我國(guó)跨境物流地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企 業(yè)要想真正打破外資的壟斷地位，在跨境物流地產(chǎn)領(lǐng)城有所作為，就不僅需要 資金支持和經(jīng)驗(yàn)積累，更需要從認(rèn)知與思維模式層面進(jìn)行深度轉(zhuǎn)變，如此 才有可能與國(guó)外發(fā)展成熟的跨境物流地產(chǎn)企業(yè)一較高下。 國(guó)內(nèi)的跨境物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 我國(guó)地產(chǎn)跨境物流行業(yè)基本被普洛斯這一國(guó)際跨境物流龍頭企業(yè)所壟斷，眾多 國(guó)內(nèi)企業(yè)很難有所作為。

      不過，自2015年萬(wàn)科、平安、菜鳥跨境物流、京東等 專業(yè)房產(chǎn)或電商平臺(tái)進(jìn)軍跨境物流地產(chǎn)以來(lái)，這個(gè)萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的藍(lán)海市場(chǎng)便開 始進(jìn)人高速發(fā)展階段。 以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科為例。更專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)、覆蓋范圍更廣的業(yè) 務(wù)布局以及規(guī)?；牡禺a(chǎn)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，使萬(wàn)科平臺(tái)更加開放，對(duì)跨境物流地產(chǎn)的 開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力也更強(qiáng)更專業(yè)。 具體來(lái)看，萬(wàn)科不僅與全球最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)美國(guó)黑石公 司合作，對(duì)萬(wàn)科跨境物流領(lǐng)域進(jìn)行更加專業(yè)化的資產(chǎn)管理運(yùn)作；還聯(lián)合世界領(lǐng) 先的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)與基金管理公司鐵獅門，有效整合國(guó)內(nèi)地產(chǎn)跨境物流的 上下游資源。 同時(shí)，萬(wàn)科在管理方面充分借鑒國(guó)際現(xiàn)代化跨境物流巨頭普洛斯的成功經(jīng) 驗(yàn)，在拿地建房的基礎(chǔ)上，借助自身品牌優(yōu)勢(shì)在上游引入基金、下游穩(wěn)定 商戶，從而將自身打造成以跨境物流地產(chǎn)為核心的優(yōu)質(zhì)服務(wù)商。 

      不過，我國(guó)跨境物流地產(chǎn)的發(fā)展水平與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有較大差距。 例如，美國(guó)人均擁有的倉(cāng)儲(chǔ)面積超過5平方米，而我國(guó)這一數(shù)據(jù)僅為0.4平 方米，不足美國(guó)的1/10。在消費(fèi)升級(jí)、電商快速發(fā)展的大背景下，國(guó)內(nèi)物 流地產(chǎn)行業(yè)將獲得更廣闊的發(fā)展空間，關(guān)鍵是要推動(dòng)跨境物流地產(chǎn)商在開發(fā)思 維、運(yùn)營(yíng)模式等方面的轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建出更合理、高效、適宜的發(fā)展路徑。 國(guó)外的跨境物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 以歐美等國(guó)為代表的海外跨境物流地產(chǎn)從20世紀(jì)80年代左右開始發(fā)展以 來(lái)，已經(jīng)形成了較為成熟完善的跨境物流網(wǎng)絡(luò)和發(fā)展模式，當(dāng)前主要呈現(xiàn)出以下 特點(diǎn)。 

     （1）需求旺盛，用地集中 國(guó)外跨境物流地產(chǎn)雖然已經(jīng)發(fā)展了三十多年，但仍然處于需求旺盛的上升 階段，跨境物流用地規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時(shí)很多跨境物流地產(chǎn)企業(yè)也不斷探索更廣闊 的空間以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)重組。這使得海外跨境物流地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出用地需求旺盛且 較為集中的特點(diǎn)，如德國(guó)的大部分跨境物流用地都聚集在慕尼黑、法蘭克福、 柏林等地。

      （2）受經(jīng)濟(jì)影響較大 跨境物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān)。工業(yè)化程度較高、地理位置 優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家能夠更好更充分地參與跨境物流產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗麄兇蠖紝? 統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到了勞動(dòng)力和資源成本更低的發(fā)展中國(guó)家，因此需要更多 的倉(cāng)儲(chǔ)用地和更高效的跨境物流配送系統(tǒng)來(lái)完成制造業(yè)產(chǎn)品的運(yùn)送存儲(chǔ)。 

     （3）規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)較為完善 經(jīng)過多年的發(fā)展探索，國(guó)外跨境物流地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方 面已十分成熟，通過在全球范圍內(nèi)建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備和跨境物流配送網(wǎng)絡(luò)，形成了 規(guī)模龐大、網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍全面的跨境物流地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)。 以普洛斯為例，這家2003年才進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的現(xiàn)代跨境物流公司，憑借極 具前瞻性的發(fā)展理念和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，成功壟斷了我國(guó)跨境物流地產(chǎn)市場(chǎng)，到 2015年末占據(jù)的市場(chǎng)份額高達(dá)55%。