面臨庫存減少、大型設(shè)施建設(shè)難的嚴(yán)峻形勢，應(yīng)著手構(gòu)建追求收益的企業(yè)體制改善。 行業(yè)規(guī)模 日本跨境物流倉儲業(yè)的市場規(guī)模約為1兆6000億日元。受物流網(wǎng) 點(diǎn)集約化，庫存削減趨勢的影響呈下滑態(tài)勢。 近年來，由ProLogis、AMB、日本REP等物流房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)起的大型物流設(shè)施建設(shè)相繼開工，空置率增加，以中小倉 儲業(yè)者為中心面臨著嚴(yán)峻的客觀形勢。 日本國內(nèi)的物流倉儲業(yè)者有“財(cái)閥系”的三菱倉庫、三井倉 庫、住友倉庫、澀澤倉庫；“內(nèi)陸倉庫”旗下的中央倉庫；“港 灣倉庫”旗下的上組、山丸等。

       物流倉儲現(xiàn)狀 倉庫（營業(yè)倉庫）大體分為普通倉庫、冷凍倉庫、水面?zhèn)} 庫三類。日本物流倉儲業(yè)法從保護(hù)托運(yùn)方的立場出發(fā)制定了嚴(yán)格 的經(jīng)商資格和收費(fèi)制度，行業(yè)新入門檻高，所以，除一部分積極推進(jìn)服裝、郵購等特定行業(yè)運(yùn)營資歷較淺的跨境物流倉儲業(yè)者外，有倉庫設(shè)施就爆滿的狀況一直延續(xù)，行業(yè)整體呈現(xiàn)強(qiáng)烈 的保守化傾向。 這是因?yàn)榭缇澄锪鱾}儲業(yè)法修訂使準(zhǔn)入制變成注冊制，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 放緩。受各類法規(guī)條例修訂的影響，以房地產(chǎn)金融市場的流 動(dòng)性為首，以ProLogis、AMB等外資為中心靈活運(yùn)作資金的高 性能大規(guī)模倉庫相繼建成，受此影響，客觀形勢發(fā)生變化。 

        倉庫需求從保管型向通過型和流通加工型轉(zhuǎn)變，倉庫從 現(xiàn)存設(shè)施向利用資金運(yùn)作的高性能跨境物流倉儲轉(zhuǎn)移和集中的現(xiàn)象持 續(xù)。在無資產(chǎn)型需求提升的客觀形勢下，物流業(yè)者中也逐漸 出現(xiàn)從企業(yè)自營到通過租賃向資金運(yùn)作轉(zhuǎn)變的動(dòng)向。 起初僅限于東京、大阪等港灣地區(qū)的物流資金業(yè)務(wù)開始 升溫，在向地方城市蔓延的過程中，部分地區(qū)卻出現(xiàn)投入資 金興建高性能物流設(shè)施，但無人問津的情況。一些在選址、 設(shè)備等方面條件相對較差的跨境物流倉儲業(yè)者面臨的生存形勢更加 嚴(yán)峻。 未來展望 從對保管、裝卸的相關(guān)調(diào)查來看：在物流倉儲行業(yè)中，保管 費(fèi)呈正增長態(tài)勢，而裝卸費(fèi)呈負(fù)增長。在減少庫存量以增加 倉庫周轉(zhuǎn)的情況下，企業(yè)不應(yīng)把保管業(yè)務(wù)作為收益的重點(diǎn)， 而應(yīng)著手改善裝卸業(yè)務(wù)的收益。

        除保管、裝卸業(yè)務(wù)以外，部 分跨境物流倉儲業(yè)者開始在完善物流系統(tǒng)和吸納外部合作的同時(shí)尋求 包括輸配送業(yè)務(wù)在內(nèi)的第三方物流等出路。今后，放棄企業(yè) 自營設(shè)施，通過租賃發(fā)展無資產(chǎn)型跨境物流倉儲業(yè)務(wù)的勢頭將更加 活躍。 此外，對日本跨境物流倉儲業(yè)而言，例如ProLogis物流公司開設(shè)的 育兒設(shè)施等，改善能夠引進(jìn)人才的設(shè)備。物流房地產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)最佳物流運(yùn)營環(huán)境為目的，跨越物 流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的商業(yè)模式。主要在資金運(yùn)作、 證券投資、融資等方面受到關(guān)注。